Klasa gruntu ma istotne znaczenie przy budowie farmy fotowoltaicznej, ponieważ może wpływać na możliwość przeznaczenia działki pod inwestycję, zakres wymaganych formalności, koszty związane z wyłączeniem gruntów z produkcji rolnej oraz ryzyko uzyskania niekorzystnej decyzji administracyjnej. W praktyce inwestorzy najczęściej poszukują gruntów o niższej wartości rolniczej, zwłaszcza klas IV, V i VI. Nie oznacza to jednak, że sama niska klasa bonitacyjna wystarczy do realizacji elektrowni słonecznej. Równie ważne są między innymi ustalenia planistyczne, dostęp do sieci elektroenergetycznej, powierzchnia i kształt działki, ukształtowanie terenu oraz ograniczenia środowiskowe.

Sprawdź ➡ farmy fotowoltaiki!

Czym jest klasa gruntu?

Klasa gruntu, nazywana również klasą bonitacyjną, określa jakość i przydatność rolniczą gleby. Klasyfikacja uwzględnia między innymi właściwości gleby, jej strukturę, stosunki wodne, ukształtowanie terenu oraz warunki wpływające na możliwość prowadzenia produkcji rolnej. Informacja o klasie bonitacyjnej jest ujawniana w ewidencji gruntów i budynków.

Grunty rolne dzieli się zasadniczo na klasy od I do VI, przy czym klasa I oznacza gleby o najwyższej wartości rolniczej, natomiast klasy V i VI obejmują gleby słabe oraz bardzo słabe. W przypadku gruntów ornych występują dodatkowo między innymi klasy IIIa, IIIb, IVa i IVb.

Znaczenie tego podziału wykracza poza ocenę potencjalnych plonów. Prawo zapewnia szczególną ochronę gruntom o wysokiej wartości rolniczej, dlatego wykorzystanie ich na cele nierolnicze może wiązać się z dodatkowymi ograniczeniami.

Dlaczego klasa gruntu ma znaczenie dla farmy fotowoltaicznej?

Farma fotowoltaiczna zajmuje powierzchnię, która przed rozpoczęciem inwestycji może być użytkowana rolniczo. Z tego względu jednym z podstawowych zagadnień analizowanych na etapie wyboru lokalizacji jest możliwość przeznaczenia danego terenu na cele związane z produkcją energii elektrycznej.

Im wyższa wartość rolnicza gruntu, tym większe może być ryzyko ograniczeń związanych z jego wykorzystaniem na cele nierolnicze. Wynika to z zasady ochrony najlepszych gruntów rolnych przed przeznaczaniem ich pod zabudowę i inne inwestycje niezwiązane z rolnictwem.

Z punktu widzenia inwestora klasa bonitacyjna może mieć znaczenie przede wszystkim dla:

• procedury planistycznej i możliwości przeznaczenia terenu pod instalację fotowoltaiczną;
• konieczności uzyskania zgód związanych ze zmianą przeznaczenia gruntów;
• procedury wyłączenia gruntu z produkcji rolnej;
• potencjalnych należności i opłat administracyjnych;
• czasu przygotowania inwestycji oraz poziomu ryzyka formalnego;
• atrakcyjności działki dla dewelopera lub operatora farmy fotowoltaicznej.

Nie oznacza to jednak, że każdy grunt słabej klasy automatycznie nadaje się pod instalację PV ani że wykorzystanie gruntu lepszej klasy jest w każdym przypadku niemożliwe. Decydujące znaczenie ma zawsze zestawienie klasy gruntu z jego statusem planistycznym oraz pozostałymi uwarunkowaniami konkretnej lokalizacji.

Jakie klasy gruntu są najbardziej odpowiednie pod fotowoltaikę?

W praktyce inwestycyjnej szczególnie atrakcyjne są grunty o niższej wartości produkcyjnej. Wynika to zarówno z aspektów formalnych, jak i ekonomicznych.

Grunty klasy V i VI

Grunty klas V i VI są zwykle najbardziej interesujące z punktu widzenia budowy naziemnych instalacji fotowoltaicznych. Są to gleby o niskiej lub bardzo niskiej przydatności rolniczej, dlatego wykorzystanie ich do produkcji energii powoduje mniejszy konflikt z funkcją rolniczą terenu.

Działka klasy V lub VI może być dobrym kandydatem pod farmę fotowoltaiczną, pod warunkiem że spełnia również pozostałe wymagania inwestycyjne. Szczególnie istotne są możliwości przyłączenia instalacji do sieci oraz uwarunkowania wynikające z planowania przestrzennego.

Słaba jakość gleby nie rekompensuje bowiem braku infrastruktury energetycznej. Działka klasy VI położona wiele kilometrów od odpowiedniej linii elektroenergetycznej może być znacznie mniej atrakcyjna niż grunt klasy IV znajdujący się bezpośrednio w pobliżu odpowiedniego punktu przyłączenia.

Grunty klasy IV

Grunty klasy IV również często są brane pod uwagę przy projektowaniu farm fotowoltaicznych. Z inwestycyjnego punktu widzenia stanowią niejednokrotnie kompromis pomiędzy dostępnością terenu, wartością rolniczą i możliwością przeprowadzenia odpowiedniej procedury administracyjnej.

Trzeba jednak pamiętać, że oznaczenie klasy IV nie przesądza jeszcze o możliwości realizacji inwestycji. Znaczenie może mieć dokładny rodzaj użytku gruntowego, pochodzenie gleby oraz zakres terenu faktycznie zajmowanego przez elementy instalacji.

Grunty klas I–III

Grunty najlepszych klas są objęte znacznie silniejszą ochroną. Ich wykorzystanie na cele nierolnicze może wymagać spełnienia dodatkowych warunków wynikających z przepisów dotyczących ochrony gruntów rolnych i zagospodarowania przestrzennego.

W rezultacie lokalizacja dużej farmy fotowoltaicznej na gruntach klas I–III może być bardziej skomplikowana proceduralnie i obarczona większym ryzykiem inwestycyjnym.

Nie należy jednak sprowadzać tej kwestii do zasady, według której budowa fotowoltaiki na klasach I–III jest zawsze bezwzględnie zakazana. Możliwość inwestycji zależy między innymi od rodzaju gruntu, jego położenia, aktualnych dokumentów planistycznych, powierzchni objętej inwestycją oraz regulacji obowiązujących w momencie prowadzenia postępowania.

Czy na gruncie rolnym można zbudować farmę fotowoltaiczną?

Rolniczy charakter działki nie wyklucza automatycznie możliwości budowy farmy fotowoltaicznej. Konieczne jest jednak sprawdzenie, czy inwestycja jest dopuszczalna z punktu widzenia przepisów planistycznych i dotyczących ochrony gruntów rolnych.

Pierwszym etapem powinna być analiza dokumentów planistycznych obowiązujących na terenie danej gminy. Inwestor powinien ustalić, jakie przeznaczenie ma działka oraz czy możliwa jest na niej realizacja instalacji odnawialnego źródła energii o planowanej mocy i powierzchni.

Jeżeli dla danego terenu obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jego ustalenia mają podstawowe znaczenie dla możliwości zabudowy. Plan może dopuszczać instalacje związane z odnawialnymi źródłami energii, ograniczać ich lokalizację albo przeznaczać teren na inne funkcje.

W przypadku braku planu miejscowego procedura zależy od aktualnego systemu planowania przestrzennego oraz przepisów przejściowych. Jest to szczególnie ważne w okresie wdrażania zmian w systemie planistycznym, dlatego przed zakupem lub dzierżawą gruntu należy sprawdzić aktualny stan prawny i dokumenty obowiązujące w konkretnej gminie.

Czy budowa farmy fotowoltaicznej wymaga odrolnienia gruntu?

Określenie „odrolnienie” jest powszechnie używane, jednak w praktyce może odnosić się do kilku różnych czynności administracyjnych. Nie powinno się więc utożsamiać go wyłącznie z jednym wnioskiem lub jedną decyzją.

Zmiana przeznaczenia terenu

Pierwsze zagadnienie dotyczy możliwości wykorzystania gruntu rolnego na cele inne niż rolnicze. W przypadku gruntów szczególnie chronionych zmiana przeznaczenia może podlegać dodatkowym warunkom wynikającym z ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

To właśnie na tym etapie klasa bonitacyjna może mieć bardzo duże znaczenie. Ochrona najlepszych gleb powoduje, że procedura dotycząca gruntów klas I–III jest zasadniczo bardziej restrykcyjna niż w przypadku słabszych gleb.

Wyłączenie z produkcji rolnej

Odrębną kwestią jest wyłączenie gruntu z produkcji rolnej, czyli rozpoczęcie innego niż rolnicze sposobu użytkowania terenu.

Zakres obowiązków w tym zakresie zależy między innymi od rodzaju i klasy gruntu oraz sposobu, w jaki projektowana inwestycja będzie oddziaływała na powierzchnię działki. Nie należy zakładać, że cała działka ewidencyjna będzie traktowana tak samo jak powierzchnia faktycznie zajęta przez urządzenia, fundamenty, drogi czy infrastrukturę techniczną.

Dokładna powierzchnia wyłączenia powinna zatem wynikać z projektu oraz właściwej procedury administracyjnej.

Czy wysoka klasa gruntu uniemożliwia budowę fotowoltaiki?

Nie w każdym przypadku, ale może znacząco utrudnić przygotowanie inwestycji.

Na gruncie klasy I, II lub III trzeba liczyć się ze znacznie bardziej złożoną analizą niż w przypadku działki klasy V lub VI. Ochrona gruntów o wysokiej przydatności rolniczej powoduje, że inwestor powinien bardzo wcześnie ustalić, czy planowana lokalizacja będzie wymagała zmiany przeznaczenia terenu i czy taka zmiana jest w ogóle możliwa.

Deweloperzy farm fotowoltaicznych zazwyczaj preferują więc lokalizacje, w których ryzyko wynikające z ochrony gruntów jest możliwie niewielkie. Ma to szczególne znaczenie w dużych projektach, ponieważ przygotowanie farmy PV obejmuje wiele równoległych postępowań oraz znaczące nakłady finansowe jeszcze przed rozpoczęciem budowy.

Problem z możliwością wykorzystania części działki może wpływać na cały projekt, na przykład zmniejszając dostępną powierzchnię pod moduły i obniżając planowaną moc instalacji.

Czy klasa gruntu wpływa na koszt inwestycji?

Może wpływać zarówno bezpośrednio, jak i pośrednio.

Bezpośredni wpływ wiąże się przede wszystkim z procedurami dotyczącymi wykorzystania gruntów rolnych oraz ewentualnymi należnościami związanymi z wyłączeniem określonego terenu z produkcji rolnej. Wysokość i charakter takich kosztów zależą od konkretnego rodzaju gruntu i podstawy prawnej prowadzonego postępowania.

Znacznie częściej inwestor odczuwa jednak wpływ klasy gruntu pośrednio. Skomplikowana sytuacja formalna może wydłużyć proces przygotowania projektu, zwiększyć koszty obsługi prawnej i projektowej oraz powodować większe ryzyko, że poniesione wcześniej wydatki nie doprowadzą do rozpoczęcia budowy.

Z tego powodu ocena klasy gruntu powinna nastąpić jeszcze przed podpisaniem długoterminowej umowy dzierżawy albo zakupem nieruchomości przeznaczonej pod farmę PV.

Sama klasa gruntu to za mało – co jeszcze trzeba sprawdzić?

Wybór działki pod farmę fotowoltaiczną powinien zawsze opierać się na analizie wielu kryteriów. Klasa bonitacyjna jest tylko jednym z nich.

W pierwszej kolejności warto zweryfikować:

• obowiązujące dokumenty planistyczne oraz możliwość realizacji instalacji OZE;
• klasę bonitacyjną, rodzaj użytków i powierzchnię poszczególnych konturów klasyfikacyjnych;
• możliwość uzyskania warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej;
• odległość od linii i stacji elektroenergetycznych o odpowiednich parametrach;
• ograniczenia środowiskowe, w tym formy ochrony przyrody;
• ryzyko powodziowe i warunki wodne;
• nachylenie, ekspozycję oraz zacienienie terenu;
• dostęp do drogi publicznej i możliwość zapewnienia dojazdu serwisowego;
• występowanie sieci, gazociągów, linii przesyłowych i innych elementów infrastruktury;
• stan prawny nieruchomości, służebności, hipoteki oraz strukturę własności.

Dopiero łączna ocena tych elementów pozwala określić, czy dana nieruchomość ma rzeczywisty potencjał inwestycyjny.

Klasa bonitacyjna a warunki techniczne działki

Klasa bonitacyjna opisuje przede wszystkim rolniczą wartość gleby. Nie jest natomiast pełną informacją o właściwościach geotechnicznych gruntu.

Działka klasy VI nie musi być automatycznie łatwa ani tania w zabudowie. Może znajdować się na terenie podmokłym, mieć niekorzystne warunki posadowienia konstrukcji albo wymagać szczególnych rozwiązań projektowych.

Podobnie grunt o relatywnie dobrej klasie bonitacyjnej może mieć korzystne parametry techniczne z punktu widzenia montażu konstrukcji wsporczych. Klasyfikacji bonitacyjnej nie należy więc traktować jako zamiennika badań geotechnicznych i analizy warunków terenowych.

Ma to szczególne znaczenie w przypadku dużych elektrowni słonecznych, w których na rozległym obszarze montuje się tysiące elementów konstrukcyjnych oraz rozbudowaną infrastrukturę kablową.

Czy właściciel gruntu może sam sprawdzić jego klasę?

Tak. Informacja o klasie gruntu znajduje się w danych ewidencji gruntów i budynków. Właściciel może uzyskać odpowiednie dokumenty dotyczące nieruchomości, w których wskazane są między innymi użytki gruntowe i klasy bonitacyjne.

W przypadku działek o dużej powierzchni trzeba zwrócić uwagę na to, że jedna nieruchomość może obejmować kilka klas gruntu. Przykładowo część działki może należeć do klasy III, część do klasy IV, a pozostała powierzchnia do klasy V.

Taka sytuacja ma duże znaczenie przy projektowaniu rozmieszczenia instalacji. W pewnych przypadkach możliwe może być poprowadzenie projektu w taki sposób, aby zasadniczą część infrastruktury lokalizować na gruntach słabszych, pozostawiając grunty o wyższej wartości rolniczej poza obszarem zajętym przez instalację. Każdorazowo wymaga to jednak oceny prawnej i projektowej.

Czy warto wydzierżawić ziemię słabej klasy pod farmę fotowoltaiczną?

Dla właściciela gruntu słaba klasa bonitacyjna może zwiększać zainteresowanie nieruchomością ze strony firm rozwijających projekty fotowoltaiczne. Ziemia przynosząca niewielki dochód z działalności rolniczej może potencjalnie generować stabilny przychód z wieloletniej dzierżawy.

Nie oznacza to jednak, że każda działka klasy V lub VI zostanie zaakceptowana przez inwestora. W praktyce często znacznie większe znaczenie ma dostępność mocy przyłączeniowej. Bez realnej możliwości podłączenia farmy do sieci nawet bardzo duży i formalnie odpowiedni teren może nie mieć wartości dla projektu energetycznego.

Przed zawarciem umowy dzierżawy właściciel powinien również dokładnie przeanalizować jej warunki. Istotne są między innymi czas trwania umowy, moment rozpoczęcia płatności pełnego czynszu, zasady wypowiedzenia, możliwość ustanawiania służebności, waloryzacja czynszu oraz obowiązki dotyczące przywrócenia terenu po zakończeniu eksploatacji instalacji.

Czy na klasie VI zawsze można postawić farmę fotowoltaiczną?

Nie. Jest to jedno z najczęstszych uproszczeń dotyczących wyboru działek pod fotowoltaikę.

Niska klasa gruntu oznacza przede wszystkim niewielką wartość rolniczą. Nie stanowi natomiast pozwolenia na zabudowę. Nadal trzeba spełnić wymagania planistyczne, środowiskowe, techniczne i administracyjne.

Działka klasy VI może przykładowo znajdować się na obszarze objętym szczególną ochroną przyrodniczą, w strefie zagrożenia powodziowego, w miejscu kolidującym z inną infrastrukturą albo w lokalizacji, dla której nie ma ekonomicznie uzasadnionej możliwości przyłączenia do sieci.

Dlatego stwierdzenie, że „pod fotowoltaikę potrzebna jest klasa IV, V lub VI”, należy traktować wyłącznie jako uproszczoną wskazówkę dotyczącą preferencji inwestycyjnych, a nie jako kompletną zasadę prawną.

Co jest ważniejsze: klasa gruntu czy możliwość przyłączenia do sieci?

Oba czynniki są istotne, ale z ekonomicznego punktu widzenia możliwość uzyskania przyłączenia do sieci elektroenergetycznej należy do najważniejszych warunków powodzenia farmy fotowoltaicznej.

Nawet idealna działka o słabej klasie gleby, płaskim ukształtowaniu i odpowiednim nasłonecznieniu nie będzie użyteczna dla dużej elektrowni, jeżeli wyprodukowanej energii nie będzie można wprowadzić do sieci.

Dlatego profesjonalna analiza lokalizacji powinna odbywać się równolegle w dwóch obszarach: nieruchomościowym i elektroenergetycznym. Badanie samej ewidencji gruntów może jedynie wskazać, czy działka daje podstawy do dalszych analiz.

Jak ocenić grunt przed rozpoczęciem inwestycji?

Proces powinien rozpocząć się od identyfikacji działek ewidencyjnych i sprawdzenia klas bonitacyjnych. Następnie należy przeanalizować dokumenty planistyczne oraz ustalić, czy na danym terenie możliwa jest lokalizacja instalacji OZE.

Kolejnym etapem jest analiza sieci elektroenergetycznej. Inwestor ocenia położenie infrastruktury, potencjalny sposób przyłączenia oraz możliwość uzyskania odpowiednich warunków od operatora systemu dystrybucyjnego lub przesyłowego.

Równolegle przeprowadzana jest analiza środowiskowa, terenowa i prawna. Sprawdza się między innymi formy ochrony przyrody, obszary zalewowe, dostęp drogowy, strukturę własności, istniejące obciążenia nieruchomości i infrastrukturę przebiegającą przez teren.

Dopiero po pozytywnym przejściu tych etapów można racjonalnie ocenić, czy rozwijanie projektu na konkretnej działce jest uzasadnione.

Klasa gruntu ma znaczenie, ale nie przesądza o możliwości budowy farmy PV

Klasa bonitacyjna jest jednym z podstawowych parametrów analizowanych podczas wyboru terenu pod farmę fotowoltaiczną. Grunty klas IV, V i VI są zazwyczaj bardziej atrakcyjne dla tego rodzaju inwestycji, ponieważ mają niższą wartość rolniczą i ich wykorzystanie może wiązać się z mniejszymi ograniczeniami niż w przypadku najlepszych gleb.

Nie można jednak oceniać potencjału nieruchomości wyłącznie na podstawie klasy gleby. O możliwości realizacji farmy PV decydują również dokumenty planistyczne, przepisy dotyczące ochrony gruntów rolnych, warunki środowiskowe, dostępność sieci elektroenergetycznej oraz techniczne właściwości terenu.

W praktyce dobra działka pod farmę fotowoltaiczną to nie po prostu „grunt słabej klasy”, lecz nieruchomość, na której jednocześnie można przeprowadzić wymagane procedury administracyjne, zaprojektować instalację i ekonomicznie przyłączyć ją do sieci. Dlatego przed zakupem, dzierżawą lub rozpoczęciem projektowania należy przeprowadzić kompleksową analizę prawną, planistyczną, techniczną i elektroenergetyczną.